Thứ ba, 13/6/2017 Cập nhật lần cuối lúc 15:58

IPA trả lời câu hỏi của bà Đỗ Thị Hiền

Câu hỏi:

Tôi có nhu cầu muốn thuê khoảng 4.500 m2 đất nông nghiệp tại Xã Lê Lợi, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh để trồng cây nông nghiệp (Diện tích khu đất này không thuộc diện đất phải đấu thầu, Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách). Tôi xin hỏi Ban xúc tiến đầu tư tỉnh Quảng Ninh một việc như sau: Với một dự án nông nghiệp có quy mô nhỏ dưới 0.5 ha – đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, có phải xin chủ trương đầu tư không? 

Trả lời: 

Nhà đầu tư là cá nhân có nhu cầu thuê khoảng 4.500 m2 đất nông nghiệp tại xã Lê Lợi, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh để trồng cây nông nghiệp.

Câu hỏi của Bà về việc thuê 4.500 m2 đất nông nghiệp tại xã Lê Lợi, huyện Hoành Bồ , tỉnh Quảng Ninh còn chung chung chưa xác định được mục đích thuê để thực hiện dự án đầu tư hay chỉ sản xuất nông nghiệp theo quy mô cá nhân, hộ gia đình, loại cây trồng để sản xuất...Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu, rà soát, xin cung cấp một số thông tin để Bà tham khảo như sau:

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định. Hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai.

Dự án có nhu cầu sử dụng đất 4.500 m2 nên thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc UBND huyện Hoành Bồ (trừ trường hợp có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng phải theo quy định Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai).

Có hai trường hợp bà có thể lựa chọn khi muốn thuê 4.500 m2 đất để sản xuất nông nghiệp như sau:

1. Trong trường hợp thuê đất để sản xuất nông nghiệp theo quy mô cá nhân, hộ gia đình và không thực hiện dự án đầu tư

 Trong trường hợp chỉ sản xuất nông nghiệp theo quy mô cá nhân, hộ gia đình và không thực hiện dự án đầu tư thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND ngày 15/9/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định hướng dẫn quản lý dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh (Điều 2, Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND), cá nhân, hộ gia đình liên hệ với Phòng tài nguyên môi trường UBND huyện Hoành Bồ để thực hiện thủ tục xin giao đất, cho thuê đất thực hiện sản xuất nông nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Nghị định 78/2015/NĐ-CP, Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề có điều kiện, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

2. Trong trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

a.  Về cơ sở pháp lý của cá nhân thực hiện dự án đầu tư.

Theo Khoản 13 Điều 3 Luật Đầu tư: Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đầu tư: Nhà đầu tư trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.

Như vậy, cá nhân được thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với các ngành nghề pháp luật không cấm và phải chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư và các quy định khác có liên quan.

b. Về dự án đầu tư

- Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

- Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Đầu tư: Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Như vậy, trước khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người được thuê phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư như kỹ quỹ, chứng minh năng lực tài chính...

c. Quy trình thủ tục đầu tư:

- Trong trường hợp có thực hiện dự án đầu tư, Nhà đầu tư (trong trường hợp này là cá nhân) thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư và Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND ngày 15/9/2016 của UBND tỉnh. Trình tự thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định tại Điều 5 Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND ngày 15/9/2016.

Bước 1: Thực hiện thủ tục xin chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết dự án. Thành phần hồ sơ theo quy định tại Điều 7 Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND.

Bước 2: Lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết (nếu dự án phù hợp với quy hoạch phân khu khu vực hoặc dự án đã xác định cơ bản được phạm vi, ranh giới quy hoạch, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đấu nối và được UBND Tỉnh chấp thuận thì lập QH tổng mặt bằng).

(Trong quyết định phê duyệt địa điểm nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết dự án của UBND tỉnh sẽ quy định đơn vị tổ chức thẩm định, phê duyệt (thường dự án nhỏ sẽ phân cấp cho địa phương phê duyệt quy hoạch, có lấy ý kiến của Sở Xây dựng).

Bước 3: Phê duyệt chủ trương đầu tư/cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (dự án không qua đấu giá, đấu thầu).

Hồ sơ trình tự chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 42 Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND.

Dự án không phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư  theo quy định tại Khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư. Trường hợp có nhu cầu cấp GCNĐKĐT thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều 37 Luật Đầu tư.

Bước 4:  Thực hiện các thủ tục Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; thẩm định thiết kế cơ sở; chấp thuận dự án đầu tư theo quy định pháp Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

Bước 5: Lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường (do dự án sản xuất nông nghiệp với diện tích 4.500 m2 nên chỉ phải lập Kế hoạch bảo về môi trường theo Nghị định 18/2015/NĐ-CP)

Bước 6: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất

Nhà đầu tư có thể triển khai song song các bước 4,5,6.

3. Tham vấn cho Nhà đầu tư

Hiện nay, theo Khoản 2 Điều 22 Luật đầu tư quy định Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế được thành lập theo quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc đầu tư theo hợp đồng.

Theo Khoản 1 Điều 22 Luật đầu tư, Nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật. Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Việc quản lý dự án đầu tư sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư trong trường hợp Nhà đầu tư là cá nhân chưa có quy định rõ ràng.

Tuy nhiên, theo quy định của Mục 1 Chương IV về Hình thức đầu tư thì có các trường hợp: (1) Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; (2) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; (3) Đầu tư theo hình thức hợp đồng PPP; (4) Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.

Như vậy, về lý luận Nhà đầu tư phải lựa chọn các hình thức đầu tư này để thực hiện đầu tư dự án. Trong trường hợp này, Nhà đầu tư là cá nhân sau khi được cấp chủ trương đầu tư dự án thì thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện các thủ tục tiếp theo liên quan đến triển khai dự án và thực hiện các giao dịch có liên quan cũng như thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan nhà nước.

Với quy mô 4.500 m2 đất để làm nông nghiệp, Bà nên cân nhắc xem xét việc thuê đất để sản xuất nông nghiệp theo quy mô cá nhân, hộ gia đình và thực hiện các thủ tục thuê đất như hướng dẫn bên trên.

Như vậy về lý luận Nhà đầu tư phải lựa chọn các hình thức đầu tư này. Trong trường hợp này, Nhà đầu tư là cá nhân sau khi được cấp chủ trương đầu tư dự án thì quản lý dự án thông qua tổ chức kinh tế.